SCI à l'Impôt sur le Revenu (SCI à l'IR)

Fonctionnement :

• La SCI à l'IR est fiscalement transparente. Cela signifie que ce ne sont pas la SCI elle-même, mais les associés qui sont imposés sur leur part des revenus locatifs perçus par la société.
• Chaque associé est imposé sur sa quote-part des revenus au titre des revenus fonciers, proportionnellement à sa participation dans la SCI.

Fiscalité :

• Revenus fonciers : Les revenus locatifs nets (après déduction des charges comme les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances, etc.) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
• Déficit foncier : Si les charges déductibles excèdent les revenus, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Plus-value : En cas de vente d’un bien, la plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à une exonération totale au bout de 30 ans pour l’impôt sur le revenu et 22 ans pour les prélèvements sociaux.

Avantages :

• Simplicité fiscale : Moins de formalisme administratif et fiscal qu'une SCI à l’IS.
• Déficit foncier imputable : Possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu.
• Transmission facilitée : Possibilité de transmettre le patrimoine à ses héritiers tout en conservant un certain contrôle (via des clauses statutaires).

Inconvénients :

• Imposition sur le revenu : Les associés sont imposés sur les revenus fonciers, même si les bénéfices sont réinvestis dans la SCI.
• Pas d’amortissement : Contrairement à la SCI à l’IS, il n’est pas possible d’amortir le bien, ce qui limite les déductions fiscales possibles.

SCI à l'Impôt sur les Sociétés (SCI à l'IS)

Fonctionnement :

• La SCI à l'IS est une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Ici, la SCI est imposée sur ses bénéfices comme une entreprise.
• Les bénéfices sont taxés au niveau de la SCI, puis éventuellement redistribués aux associés sous forme de dividendes, eux-mêmes soumis à l'impôt sur le revenu.

Fiscalité :

• Imposition des bénéfices : Les bénéfices nets sont soumis à l’impôt sur les sociétés, avec un taux de 25 % (taux normal en 2024). Les petites entreprises bénéficient d’un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
• Amortissement des biens : Les biens immobiliers peuvent être amortis comptablement, ce qui permet de réduire les bénéfices imposables de la SCI.
• Plus-value : Les plus-values sont imposées au régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention. Cela peut conduire à une taxation plus lourde en cas de revente.

Avantages :

• Amortissement : Possibilité d’amortir les biens immobiliers, ce qui peut considérablement réduire l’assiette imposable.
• Imposition différée : Les associés ne sont pas imposés personnellement tant que les bénéfices ne sont pas distribués. Cela peut permettre une optimisation fiscale en différant l’imposition.
• Avantage en termes de trésorerie : Grâce à l’amortissement, les bénéfices imposables peuvent être réduits à zéro, permettant de réinvestir sans générer d’imposition immédiate.

Inconvénients :

• Complexité fiscale : Comptabilité plus complexe, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable.
• Taxation des plus-values : Plus-values immobilières plus lourdement taxées, sans abattement pour durée de détention.
• Double imposition : Les dividendes sont soumis à la fois à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu des associés, ce qui peut alourdir la charge fiscale.

Comment structurer une SCI

Création :

• Rédaction des statuts : Les statuts de la SCI doivent être rédigés par les associés, définissant les règles de fonctionnement, de répartition des parts sociales, de gestion, etc.
• Immatriculation : La SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour acquérir la personnalité juridique.
• Capital social : Le capital social peut être librement fixé par les associés, en numéraire ou en nature.

Gestion :

• Gérance : La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou non. Les statuts définissent les pouvoirs des gérants.
• Assemblées générales : Les décisions importantes doivent être prises en assemblée générale des associés, selon les modalités prévues par les statuts.

Démembrement de propriété dans une SCI

Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.

Utilisation en SCI :

• Transmission : Un démembrement peut être utilisé pour transmettre progressivement un bien immobilier aux héritiers, tout en conservant l’usufruit (le droit d’en percevoir les revenus) jusqu’au décès.
• Répartition des droits : L’usufruitier reçoit les loyers (les revenus), tandis que le nu-propriétaire détient le bien en pleine propriété après extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier).

Avantages du démembrement :

• Optimisation fiscale : Permet de réduire la base imposable des droits de succession ou de donation, car seuls les droits du nu-propriétaire sont évalués, selon un barème fixé par la loi.
• Transmission progressive : Le démembrement permet de transmettre progressivement le patrimoine aux héritiers, tout en conservant un contrôle et des revenus.
• Avantage pour les investissements : Dans une SCI, le démembrement permet aux associés de structurer les investissements et les revenus selon leurs besoins, par exemple, pour répartir les revenus entre différentes générations.

Inconvénients du démembrement :

• Gestion plus complexe : La gestion d’un bien démembré peut être plus complexe, notamment en cas de vente ou de travaux.
• Accords nécessaires : Les décisions importantes concernant le bien (vente, travaux, etc.) doivent être prises d’un commun accord entre usufruitier et nu-propriétaire.

Conclusion

Les SCI à l'IR et SCI à l'IS offrent des solutions différentes en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux des investisseurs. La SCI à l'IR est souvent préférée pour sa simplicité et les avantages liés à la gestion des déficits fonciers et à l'exonération progressive des plus-values. En revanche, la SCI à l'IS permet une gestion plus optimisée des revenus à travers l’amortissement des biens et la possibilité de différer l’imposition des bénéfices. Le démembrement de propriété est un outil puissant pour la transmission et l’optimisation fiscale au sein d’une SCI, bien qu’il nécessite une planification soignée et une gestion rigoureuse.