Fonctionnement de la location de biens immobiliers nus

1. Définition :
   • La location nue concerne la mise en location d’un logement vide, c’est-à-dire dépourvu de meubles indispensables à la vie quotidienne du locataire. Le locataire doit apporter ses propres meubles et équipements pour y vivre.
2. Durée du bail :
   • Pour les résidences principales : La durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique (ou 6 ans si le propriétaire est une personne morale, comme une société).
   • Renouvellement du bail : À la fin du bail, celui-ci est tacitement renouvelé pour une durée équivalente (3 ou 6 ans) si aucune des parties ne donne congé dans les conditions prévues par la loi.
3. Congé (résiliation du bail) :
   • Par le locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à 1 mois dans certains cas particuliers (zone tendue, obtention d’un premier emploi, mutation, etc.).
   • Par le propriétaire : Le propriétaire peut donner congé au locataire en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail, et uniquement pour vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou pour un motif légitime et sérieux (comme des manquements graves du locataire).
4. Loyer et révision :
   • Le montant du loyer est librement fixé lors de la conclusion du bail, sauf dans les zones où l'encadrement des loyers s'applique. Le loyer peut être révisé annuellement selon une clause inscrite au bail, en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

Avantages de la location nue

1. Stabilité locative :
   • La durée minimale de 3 ans (ou 6 ans) offre une stabilité au propriétaire, avec un locataire souvent engagé pour une longue période, ce qui réduit les périodes de vacance locative.
2. Moins de gestion :
   • Le propriétaire n'est pas responsable de l'ameublement du logement, ce qui simplifie la gestion locative. Il n'y a pas besoin de renouveler le mobilier ou de s'assurer que le logement reste meublé en conformité avec les exigences légales.
3. Fiscalité intéressante :
   • Le propriétaire peut bénéficier du régime réel d'imposition qui permet de déduire de nombreuses charges, y compris les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion, etc.

Inconvénients de la location nue

1. Rendement locatif souvent inférieur :
   • Les loyers des logements nus sont souvent inférieurs à ceux des logements meublés, ce qui peut conduire à un rendement locatif plus faible.
2. Engagement à long terme :
   • Le propriétaire est engagé sur une période longue, avec moins de flexibilité pour récupérer son bien en cours de bail, sauf en cas de vente, reprise pour habiter ou manquement du locataire.
3. Travaux à la charge du propriétaire :
   • En tant que propriétaire, vous êtes responsable des grosses réparations (comme la toiture, la structure du bâtiment, etc.), ce qui peut entraîner des coûts importants.

Fiscalité de la location nue

1. Revenus fonciers :
   • Les revenus tirés de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
2. Régime fiscal :
   • Régime micro-foncier : Si les revenus fonciers annuels bruts n'excèdent pas 15 000 €, le propriétaire est automatiquement soumis à ce régime, sauf option pour le régime réel. Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus.
   • Régime réel : Si les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou sur option, le propriétaire peut déduire de ses revenus toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, etc.), ce qui peut réduire considérablement l'assiette imposable.
3. Charges déductibles :
   • Le propriétaire peut déduire les charges suivantes :
     • Les intérêts d'emprunt,
     • Les travaux d'entretien et de réparation,
     • Les assurances,
     • Les frais de gestion,
     • Les taxes foncières.
4. Impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
   • Les biens immobiliers loués nus entrent dans l'assiette de l'IFI, si le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros.

Conclusion

La location de biens immobiliers nus en France est une option stable et relativement simple pour les propriétaires, offrant des avantages en termes de gestion et de fiscalité, notamment avec la possibilité d'opter pour le régime réel d'imposition. Cependant, elle présente aussi des inconvénients, comme des rendements locatifs souvent inférieurs et un engagement à long terme. Pour les investisseurs, il est important de bien peser ces avantages et inconvénients en fonction de leurs objectifs patrimoniaux et de leur situation fiscale.